Les études de ségrégation des coûts consistent à analyser et à répartir, ou à réaffecter, les coûts de construction ou d’acquisition entre les divers systèmes et composants du bâtiment. Le plus souvent, les études de ségrégation des coûts sont réalisées pour identifier et quantifier les composants des bâtiments et des sites éligibles aux méthodes d’amortissement accéléré aux fins de l’impôt fédéral sur le revenu.

Pour calculer la dépréciation aux fins de l’impôt fédéral sur le revenu, les contribuables doivent utiliser la bonne méthode et la bonne période de recouvrement pour chaque actif détenu. Les biens immobiliers, qu’ils soient acquis ou construits, se composent de nombreux types d’actifs avec des périodes de récupération différentes. Les biens sont généralement séparés en composants individuels ou en groupes d’actifs ayant les mêmes périodes de recouvrement et dates de mise en service afin de calculer correctement l’amortissement. Lorsque le coût réel de chaque composant individuel est disponible, cette procédure est simple. Cependant, lorsque seuls des coûts forfaitaires sont disponibles, un travail d’estimation des coûts de construction est nécessaire pour « séparer » les coûts en éléments individuels de la propriété.

Avantages sociaux

Les études de ségrégation des coûts aux fins de l’impôt fédéral sur le revenu offrent des avantages fiscaux importants grâce à l’utilisation de périodes de récupération plus courtes et de méthodes d’amortissement accéléré (y compris l’amortissement bonifié) pour le calcul des déductions pour amortissement.

Les analyses de ségrégation des coûts permettent généralement de reclasser 10 à 40 % du coût global de construction ou d’acquisition vers des périodes de recouvrement plus courtes. Le pourcentage de reclassement est déterminé principalement par le type de propriété, comme le montre le tableau ci-dessous.

Dans le cadre de l’évaluation de la mission, les professionnels de Stout calculent le bénéfice estimé de la mise en œuvre d’une analyse de séparation des coûts.

Nos services

Biens immobiliers acquis

Un bâtiment acquis peut être séparé en composants et les déductions d’amortissement peuvent être accélérées en appliquant une analyse de ségrégation des coûts. Les professionnels de Stout élaborent un modèle de coût détaillé du bâtiment et des améliorations du site afin d’attribuer de manière appropriée les coûts de la JVM aux biens réels et personnels.

Biens immobiliers construits

Les études de ségrégation des coûts des nouveaux projets de construction comprennent l’analyse des nouveaux bâtiments ou des projets de rénovation/expansion des bâtiments existants. Grâce à une analyse détaillée des coûts et des plans de construction, les professionnels de Stout identifient et séparent les coûts des actifs éligibles à l’amortissement accéléré.

Améliorations apportées à la location

Nous effectuons également des analyses de séparation des coûts des actifs appartenant aux locataires ou aux propriétaires dans le cadre d’un scénario de construction d’améliorations locatives. Les professionnels Stout examinent les conditions des baux, y compris les allocations aux locataires, afin de fournir une répartition appropriée des biens immobiliers et personnels en fonction de la propriété du bailleur/locataire.

Notre approche

En général, nos projets de ségrégation des coûts comprennent les étapes suivantes :

1. Rencontrer l’équipe du client pour acquérir une compréhension complète des faits relatifs au projet, établir des protocoles de collecte d’informations et affiner les formats des produits livrables et des résultats de Stout
2. Examiner toutes les données disponibles sur le projet, y compris le détail des coûts de construction et les évaluations
3. Analyser les dessins de construction afin d’identifier et de déterminer les quantités de biens personnels et d’améliorations foncières
4. Inspecter le site pour vérifier les aspects physiques et l’état de la propriété, confirmer les biens identifiés sur les plans et/ou effectuer des mesures physiques
5. Utiliser les manuels de tarification de l’industrie de la construction pour calculer les coûts totaux des biens personnels individuels et des améliorations foncières
6. Élaborer des produits livrables pour le client, notamment des calendriers électroniques des actifs et un rapport écrit détaillant la méthodologie et les procédures

Les pratiques et méthodologies de Stout en matière de séparation des coûts sont conformes au guide des techniques de vérification de la séparation des coûts de l’IRS, et nos professionnels ont défendu avec succès leur travail devant l’IRS.

Notre clientèle

Les services de ségrégation des coûts peuvent apporter des avantages significatifs aux contribuables de tous les secteurs, notamment :

• Biens immobiliers (y compris les FPI)
• Divertissement (casinos, parcs à thème, théâtres, stades, arènes, etc.)
• Hôtellerie (hôtels, spas, restaurants, etc.)
• Vente au détail (y compris les restaurants)
• Industrie
• Location résidentielle (y compris les appartements et les résidences assistées/les maisons de retraite)