成本分离研究是在各种建筑系统和组件中分析和分配或重新分配建筑或采购成本。最常见的是，进行成本分离研究，以确定和量化符合联邦所得税加速折旧法的建筑和场地组成部分。

为了计算联邦所得税的折旧，纳税人必须对所拥有的每项资产使用正确的方法和适当的回收期。房地产，无论是购置的还是建造的，都由许多不同回收期的资产类型组成。财产通常被分成具有相同回收期和投入使用日期的单个组成部分或资产组，以正确计算折旧。当每个单独组件的实际成本可用时，这个过程就简单了。但是，当只有一次总付成本时，需要进行施工成本估算工作，将成本“分离”到财产的各个组成部分。

福利

出于联邦所得税目的的成本分离研究通过使用更短的回收期和加速折旧方法（包括奖金折旧）来计算折旧扣除额，提供了显著的税收优惠。

成本分离分析通常会将 10% 至 40% 的总体建设或采购成本重新分类，以缩短回收期。重新分类百分比主要由物业类型决定，如下表所示。

作为项目范围界定的一部分，Stout 专业人员计算实施成本分离分析将获得的估计收益。

我们的服务

收购的房地产

收购的建筑物可以分成几个部分，通过成本分离分析可以加速折旧扣除。Stout 专业人员开发了建筑和现场改进的详细成本模型，以将 FMV 成本适当地分配到不动产和个人财产资产中。

建筑房地产

新建筑项目的成本分离研究包括对新建筑或现有建筑的翻新/扩建项目的分析。通过对施工成本和图纸的详细分析，Stout 专业人员确定并分离出符合加速折旧条件的资产成本。

租赁权益改善

我们还对租赁权益改善建设场景下租户或房东拥有的资产进行成本分离分析。Stout 专业人员审查租赁条款，包括租户津贴，以根据出租人/承租人所有权提供不动产和个人财产的适当分配。

我们的方法

通常，我们的成本分离项目包括以下步骤：

1. 与客户团队会面，全面了解项目事实，建立信息收集协议，并完善 Stout 交付/输出格式
2. 审查所有可用的项目数据，包括建筑成本明细和评估
3. 分析施工图纸，以确定个人财产和土地改良资产的数量
4. 检查现场以核实财产的物理方面/条件，确认图纸上标明的资产，和/或进行物理测量
5. 利用建筑行业定价手册计算个人财产和土地改良资产的总成本
6. 开发客户交付件，包括电子资产清单和详细说明方法和程序的书面报告

Stout 的成本分离实践和方法符合 IRS 成本分离审计技术指南，我们的专业人员已经成功地在 IRS 面前为他们的工作辩护。

服务对象

成本分离服务可以为所有行业的纳税人提供有意义的好处，包括：

• 房地产（包括房地产信托基金）
• 娱乐（赌场、主题公园、剧院、体育馆、竞技场等）
• 接待（酒店、温泉浴场、餐馆等）
• 零售（包括餐馆）
• 制造
• 住宅租赁（包括公寓和辅助生活/疗养院）