L'opinione dell'esperto di Stout contribuisce alla vittoria di un cliente immobiliare presso il Tribunale fallimentare

January 16, 2019

Una disputa pluriennale e multimilionaria presso il Tribunale fallimentare si è recentemente conclusa con la vittoria di una società di sviluppo residenziale, sostenuta dal parere dell'esperto John VanSanten di Stout.

John VanSanten, Managing Director e co-responsabile dell'attività di valutazione dei beni immobili di Stout, ha fornito la propria testimonianza in qualità esperto sia alla deposizione che al processo nel caso In re: Kimball Hill, Inc., et al., Debtors, presso il Tribunale fallimentare degli Stati Uniti per il Distretto settentrionale dell'Illinois, Divisione est, nel 2019. La controversia coinvolgeva un investitore/sviluppatore (l'"acquirente", nonché cliente di Stout) che aveva acquisito un patrimonio immobiliare residenziale a seguito di un fallimento. Il tribunale si è trovato d'accordo con la testimonianza di John VanSanten, che ha contribuito ad un esito favorevole per l'acquirente.

L'origine della controversia risale al 2008, quando un costruttore nazionale ha chiesto la tutela in caso di fallimento come da normativa statunitense. Il cliente di Stout ha successivamente acquistato alcune delle suddivisioni residenziali parzialmente completate dell'impresa di costruzioni edili. All'epoca, il Tribunale fallimentare approvò la vendita della proprietà immobiliare, libera da ipoteche, ma dopo l'acquisizione da parte del cliente di Stout, la società di fideiussione che aveva emesso le garanzie di performance per ogni suddivisione ha citato in giudizio l'acquirente di tali beni presso il Tribunale di Stato per recuperare il costo delle migliorie garantite. A seguito di queste azioni legali, all'acquirente è stato impedito di sviluppare e/o vendere i beni a causa del contenzioso in corso, che è durato sei anni.

L'acquirente ha assunto John VanSanten e il suo team per preparare una perizia dei danni relativi alla diminuzione di valore causata dal "ritardo forzato" di sei anni, che ha impedito all'acquirente di sviluppare e/o vendere l'immobile durante quel periodo. John VanSanten ha emesso una perizia e ha fornito una testimonianza che si è concentrata sui flussi di cassa associati agli immobili in due scenari:

  1. valore attuale dei flussi di cassa supponendo che non vi siano ritardi nello sviluppo e/o nella vendita degli immobili
  2. valore attuale dei flussi di cassa ipotizzando un ritardo forzato di sei anni nello sviluppo e/o nella vendita degli immobili

John VanSanten e il suo team hanno concluso che la differenza tra i due scenari rifletteva la diminuzione di valore causata dal ritardo forzato, e superava i 7,7 milioni di dollari.

In definitiva, il Tribunale fallimentare ha stabilito che la società di fideiussione aveva violato il "Piano fallimentare" presentando queste cause e quindi in oltraggio alla corte, e che l'acquirente aveva diritto al risarcimento dei danni. Il giudice ha stabilito di assegnare al cliente di Stout un risarcimento danni pari a oltre 9,5 milioni di dollari, inclusi gli oltre 7,7 milioni di dollari di danni alla proprietà valutati da John VanSanten durante il caso.

Nella sentenza, la corte ha dichiarato:

"La metodologia di VanSanten nel rapporto di Stout è organizzata, chiara e convincente …Il rapporto di Stout si basa quindi su una solida metodologia, eseguita da un perito credibile, che ha assistito il tribunale nel determinare se le azioni [della società di fideiussione] hanno influenzato la proprietà detenuta da [l'acquirente]".