Un litige à plusieurs millions de dollars qui a duré plusieurs années s'est récemment conclu par la victoire d'une entreprise de développement résidentiel, appuyée par l'expertise de John VanSanten de Stout.

John, directeur exécutif et codirecteur de la section Évaluation immobilière chez Stout, a témoigné en qualité d'expert lors de la déposition et du procès dans l'affaire qui a opposé Kimball Hill, Inc. et ses créanciers devant le tribunal des faillites du Northern District de l'Illinois en 2019. Le litige concernait un investisseur/développeur (l'acheteur, et en fin de compte le client de Stout) qui avait acquis un bien immobilier résidentiel à la suite d'une faillite. Le tribunal a souscrit au témoignage de John, contribuant ainsi à une issue favorable pour l'acheteur.

L'origine du litige remonte à 2008, lorsqu'un constructeur résidentiel national s'est placé sous la protection du chapitre 11 de la loi américaine sur la faillite. Le client de Stout a par la suite acheté plusieurs des lotissements résidentiels partiellement achevés par le constructeur en faillite. À l'époque, le tribunal des faillites avait approuvé la vente du bien immobilier, libre de tout privilège. Mais après l'acquisition du bien par le client de Stout, la société de cautionnement qui avait émis les garanties de bonne exécution pour chaque lotissement avait poursuivi l'acheteur de ces biens devant le tribunal d'État pour récupérer le coût des améliorations garanties. En raison de ces poursuites, l'acheteur n'a pas pu développer et/ou vendre le bien en raison des incertitudes qui ont entouré le contentieux en cours, qui a duré six ans.

L'acheteur a fait appel aux services de John et de son équipe, afin de préparer une expertise sur les dommages liés à la diminution de valeur causée par le « retard forcé » de six ans qui a empêché l'acheteur de développer et/ou vendre le bien immobilier durant cette période. John a publié un rapport d'expertise et a témoigné en mettant l'accent sur les flux de trésorerie associés aux biens selon deux scénarios :

1. la valeur actualisée des flux de trésorerie, en supposant qu'il n'y a aucun retard dans l'aménagement ou la vente des biens immobiliers ;
2. la valeur actualisée des flux de trésorerie en supposant un retard forcé de six ans dans l'aménagement et/ou la vente des biens immobiliers.

John et son équipe ont conclu que la différence entre les deux scénarios reflétait la diminution de valeur causée par le retard forcé, et dépassait 7,7 millions de dollars.

En fin de compte, le tribunal des faillites a statué que la société de cautionnement avait enfreint le « plan de faillite » en intentant ces poursuites et qu'elle avait donc commis un outrage au tribunal, et que l'acheteur avait droit à des dommages et intérêts. Le juge a rendu une décision accordant des dommages et intérêts au client de Stout s'élevant à plus de 9,5 millions de dollars, dont les 7,7 millions en dommages matériels que John a réclamés pendant l'affaire.

Dans sa décision, le tribunal a déclaré :

« La méthodologie employée par VanSanten dans le Rapport Stout est organisée, claire et convaincante.… Le Rapport Stout est ainsi fondé sur une méthodologie rigoureuse, réalisée par un expert crédible, et a aidé le tribunal à déterminer si les actions [de la société de cautionnement] ont affecté le bien détenu par [l'acheteur]. »